No Image

Шесть новшеств для садоводов и огородников

СОДЕРЖАНИЕ
0 просмотров
09 марта 2020

В России принят новый федеральный закон, по которому с 1 января 2019 года начнут жить примерно 60 млн дачников и садоводов. По сути «дачная конституция», как уже назвали принятый акт, касается каждого второго жителя страны. Znak.com рассказывает своим читателям о принципиальных новшествах, одним из которых стало исключение из законодательства самого понятия «дачное хозяйство».

Дачников в России больше не будет?

По закону, дачники в России теперь — это садоводы и огородники. Раньше объединения дачников, садоводов и огородников могли существовать аж в девяти организационных формах (в том числе и как дачные товарищества и кооперативы). Теперь законодатель предусмотрел только две: либо садоводческое товарищество, либо огородническое товарищество. Дачные объединения автоматически причисляются к садоводческим. Но, конечно, никто не запретит вам называть себя дачниками. Особенно в ситуации, когда у вас вообще не садовый или огородный участок, а просто домик в деревне, куда вы приезжаете отдохнуть и никакими садово-огородными делами не занимаетесь. Новый закон регламентирует жизнь только на территориях садоводств и огородничеств, а не в населенных пунктах.

Почему в законе не назвали всех просто дачниками?

Вы правы: с одной стороны, закон в целом направлен на упрощение. Все-таки девять организационных форм — это явный перебор. Но нельзя не учитывать все реалии, а они в данном случае в том, что у земельных участков, которыми владеют и пользуются российские дачники, могут быть разные виды разрешенного использования. Исходя из этого, законодатель разделил земельные участки на садовые и огородные.

И вот здесь важно: на садовых участках можно строить капитальные строения, в том числе жилые дома, а на огородных могут быть размещены только некапитальные хозпостройки. Разница существенная, и на это стоит обращать особое внимание, если у вас в планах приобретение дачного участка.

Можно чуть подробнее об этой разнице?

Законодательство относит к некапитальным постройкам сооружения, которые не имеют «связи с землей», то есть, проще говоря, фундамента. Предполагается, что их можно в два счета разобрать совсем или куда-нибудь перенести. Кроме того, такие сооружения не могут быть оформлены как объекты недвижимости. Вы, конечно, можете построить на огородном участке нечто грандиозное, на основательном фундаменте и выдавать ваш дворец за скромный сарайчик для хранения инвентаря и урожая. Но зарегистрировать право собственности на него у вас просто не получится, пока не поменяется вид разрешенного использования вашего участка, а это по-прежнему весьма непростая процедура. Хотя бы потому, что к планировке и застройке территории садоводства предъявляются довольно серьезные требования, прописанные в СНиП 30-02-97 от 2011 года, а к организации территории огородничества таких требований нет.

Землевладельцам, не зарегистрировавшим свои дома, грозит двойной налог на землю

Председатель Союза садоводов Екатеринбурга Надежда Локтионова считает, что даже следует ожидать появления некоего подзаконного акта, который уточнит параметры некапитальных построек на землях огородничеств. До советских ограничений вроде высоты потолка не больше двух метров дело, конечно, вряд ли дойдет, но закрыть возможности для злоупотреблений государство все-таки попробует. Но если сейчас у вас на руках уже есть документ о праве собственности на объект недвижимости, который возник на огородном земельном участке (например, баня или гараж), можно не волноваться. Что построено, то построено — государство это признало, и здесь законодатель пошел на так называемую «огородную амнистию».

А что можно строить на садовых участках?

С садовыми участками, коих, к слову, в общей массе подавляющее большинство, все значительно проще. Закон дает право размещать на них капитальный жилой дом, садовый дом для сезонного использования, гаражи и хозяйственные постройки. К последним относятся бани, сараи, навесы, теплицы, беседки и прочее добро. На все это можно оформить право собственности, имея, впрочем, в виду, что у собственника появляется обязанность платить налоги. К тому же с начала 2017 года законодательно усложнилась так называемая «дачная амнистия» — упрощенный порядок оформления объектов недвижимости на шести сотках. Теперь для регистрации объекта нужен технический план, а его стоимость начинается от 10 тыс. рублей. Плюс госпошлина — 400 рублей. Правда, закон разрешает не регистрировать сооружения площадью до 50 кв. метров.

Станет ли проще прописаться на даче?

Обещают, что да. Теоретически оформить регистрацию на шести сотках можно и сейчас, но это не так-то просто. Требуется решение суда о том, что ваш жилой дом признается пригодным для постоянного проживания. Предполагается, что с началом действия нового закона обращение в суд станет скорее исключением, чем правилом. На этом настояли подмосковные садоводы: по словам председателя Союза дачников Подмосковья Никиты Чаплина, правительство должно разработать специальный подзаконный акт, призванный упростить процедуру перевода садового дома в жилой и обратно. То есть, если вы решили жить на даче постоянно и иметь там регистрацию, сразу стройте капитальный дом или занимайтесь реконструкцией уже существующего.

Кстати, садоводческое товарищество в конце концов может стать товариществом собственников недвижимости — то есть начать развиваться и управляться как коттеджный поселок. Но для этого нужно соблюсти три условия. Первое — оно должно размещаться в черте населенного пункта, второе — все дома на его территории должны быть признаны жилыми, и третье — вид разрешенного использования земельных участков у всех собственников должен быть сменен на «индивидуальное жилищное строительство».

Читайте также:  Углы заточки цепи бензопилы таблица

Правда ли, что продажа урожая с грядки станет незаконным предпринимательством?

Нет. Продажа излишков с собственного сада или огорода ни новым, ни действующим законом (66-ФЗ) вообще никак не регулируется, обращает внимание Никита Чаплин. Более того, в законопроект при его разработке сознательно не были включены нормы, которые регулируются другими законами: Земельным, Налоговым, Гражданским кодексами, законом о регистрации недвижимости. Так что бабушкам, для которых продажа пучков зелени на рынке или сельхозярмарке служит каким-никаким финансовым подспорьем, оформлять для этого ИП точно не потребуется.

Что еще важного в законе?

Закон постановил, что в пределах одного садоводства или огородничества может быть только одно товарищество. Раньше их могло быть несколько, и законодатель особо озаботился ситуацией, когда объединения занимаются борьбой за привлечение собственников земельных участков и при этом почти не обращают внимание на состояние общей инфраструктуры, спихивая ответственность на соседа. По смыслу нового закона товарищество может быть образовано только на предоставленном этому юридическому лицу земельном участке. Поэтому при возникновении споров легитимным будет признано ранее созданное товарищество, имеющее земельный участок. При отсутствии проекта планировки и застройки территории второе товарищество может быть ликвидировано по решению суда, если не признает, что ему надо самоликвидироваться.

Челябинский облсуд утвердил решение о сносе садовых домиков, за которые вступился Путин

Еще закон позволит упорядочить отношения с так называемыми индивидуалами — собственниками участков, которые вышли из всех товариществ и не несут те обязательства, которые есть у их соседей — участников объединений. Не платя никакие взносы, они продолжают, например, пользоваться общей инфраструктурой. Теперь с вольницей покончено: ты по-прежнему можешь быть индивидуалом, но платить взносы наряду с остальными тебе все же придется. Взамен дается право участвовать в общих собраниях и голосовать по всем финансово-хозяйственным вопросам товарищества. Но в выборах председателя и членов правления, ревизионной комиссии индивидуалы участвовать по-прежнему не смогут. В общем, большой вопрос, в чем теперь выгода такого особого статуса.

Кстати, о взносах. Их строго поделили на два вида: членские и целевые. Из членских будут оплачиваться текущие расходы, связанные с деятельностью товарищества, а целевые будут собираться на улучшение и развитие инфраструктуры. Важно, что с 1 января 2019 года взносы перестанут собирать наличными: дачники начнут получать такие же квитанции, какими оплачивают городские квартиры, и взносы будут зачисляться на банковский счет, а не храниться в сейфе у председателя. Сделано это для борьбы со злоупотреблениями.

С 1 января 2019 года в силу вступит Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», в котором 55 статей, регламентирующих жизнь владельцев фазенд. О главных изменениях «дачной конституции», о том, что они дают и в чем усложняют жизнь владельцев шести соток, сегодня рассказывают председатель Пензенского отделения Союза садоводов России Елена Храмцова и юрист Александр Федулов.

Елена Храмцова: «С нового года будет только два вида дачных объединений: садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) и огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ). Ничего более! Поэтому всем кооперативам, товариществам и прочим объединениям стоит принять устав в новой редакции (его форма выложена на сайте профсоюза садоводов России).

В новом уставе необходимо прописать, что «реорганизация проводится в связи с вступлением в силу ФЗ № 217» и «товарищество является правопреемником предыдущего». Это делается для того, чтобы все прежние документы были действительны. В противном случае товарищество могут объявить самостроем и заставят сносить домики за свои же деньги.

В чем разница между огородниками и садоводами? Последние смогут без разрешения властей строить дачные дома, а с разрешением и по градостроительным нормам – капитальное жилье, в котором можно прописаться. А теперь ложка дегтя. Председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова в интервью еженедельнику «АиФ» сказала следующее: «С 1 января 2019 года вас уже не поставят на учет как нуждающегося в жилье, если у вас есть дом в садоводческом товариществе».

Огородники смогут возвести на своем участке только сарай, теплицу и обустроить колодец. Как же быть тем, кто уже построил домики? В законе прописано – если дом зарегистрирован, он не будет считаться самостроем. А если строения в Росреестре нет, вас заставят его снести. Поэтому мой вам совет: срочно, пока еще есть время, проводите межевание участка и регистрируйте свои землю и дом. Или же переводите огородническое товарищество в садоводческое.

Теперь о взносах. В 14 статье ФЗ № 217 прописано, что «членские и целевые взносы вносятся на расчетный счет товарищества», то есть по безналичному расчету. Сделано это для того, чтобы проконтролировать денежные потоки садоводов. Но многие дачники – люди возрастные, пенсионеры и не умеют пользоваться банковскими картами. Ежемесячно ездить в отделение банка им тоже сложно.

Однако в ст. 861 Гражданского кодекса написано: «Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке». А поскольку Гражданский кодекс выше закона о садоводстве, заставить всех платить по безналу не получится.

Читайте также:  Хлебопечка moulinex home bread рецепты

По новому закону быть индивидуалом становится невыгодно – теперь им придется платить «за содержание имущества общего пользования, текущий и капремонт объектов капстроительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в границах территории садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом». И в том числе за работу председателя и правления. Более того, для «частников» плата станет выше, им приплюсуют еще 6%.

Председатель и правление будут выбираться на срок до пяти лет (сегодня два года), а власти у них станет больше. Так, председатель товарищества становится единоличным исполнительным органом. Новый закон позволяет командовать товариществом уже и управляющим компаниям, аппетиты которых хорошо известны всем нам. Если вы примете решение о том, что товариществом будет управлять УК, не факт, что ее директор не положит себе космическую зарплату, выплачивать которую обязаны будут садоводы. Поэтому сохраняйте свое товарищество и не позволяйте чужакам управлять вами!

И о воде. Многие боятся, что теперь придется проводить экспертизу и лицензировать все скважины и колодцы товариществ, а стоит это почти миллион. Это не так. По Закону «О недрах» никакой лицензии не требуется, если добыча воды из скважины составляет до 100 кубов в сутки (по счетчику). Обычно больше и не бывает. Скважины и колодцы на личных участках также не подлежат лицензированию. Если земля в собственности, все, что на ней расположено, – ваша частная собственность».

Александр Федулов: «Дачный закон разрешает возводить на территории огороднического некоммерческого товарищества (ОНТ) исключительно хозяйственные строения, которые предназначены для хранения техники и урожая (регистрировать такие постройки не требуется). Возводить на территории огороднических земель капитальное и временное жилье не разрешается.

Что касается садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), то здесь можно построить летний сезонный дом или дом для постоянного проживания, в котором возможна прописка. При этом новый закон гласит, что жилой дом допускается возводить и регистрировать только в территориальных зонах, в отношении которых действуют градостроительные нормативы. То есть возможность регистрации дома ограничивается не только видом использования конкретных земель, но и генеральным планом, который утвержден муниципалитетом.

Однако на сегодняшний день градостроительных регламентов для садовых участков не издано, что тоже вносит противоречия в сложившуюся ситуацию. Вероятнее всего, чтобы решить проблему, в дачный закон будут внесены изменения, либо же эта норма просто не будет работать.

Кроме того, по требованиям дачного закона для получения кадастра на дом, построенный на землях сельскохозяйственного назначения, потребуется представлять разрешение на строительство. Сейчас же достаточно обладать только техническим планом.

На сегодняшний день прописаться на даче можно только в том случае, если участок относится к категории земель населенных пунктов, например ИЖС (земли под индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), либо к землям сельскохозяйственного назначения с возможностью осуществления дачного строительства.

Дачный закон № 217-ФЗ особых изменений в правило не вносит. Ранее авторы законопроекта говорили, что если сейчас решение о возможности прописки принимается в суде (суд должен признать дом пригодным для постоянного проживания), то после введения закона № 217-ФЗ ситуация должна была упроститься и возводимые в СНТ дома должны были считаться пригодными для жизни в автоматическом порядке. К сожалению, в окончательной редакции закона такой информации не содержится, поэтому, скорее всего, процедура в 2019 году будет осуществляться по-старому.

С вступлением в силу дачного закона в садоводческих товариществах будут прекращены расчеты с помощью наличных средств – теперь перевести деньги можно будет с помощью онлайн-банкинга, через отделение в банке или банкомат. В таких условиях представитель товарищества не сможет вести дела самостоятельно – потребуется нанимать на работу бухгалтера, что увеличит общие расходы на содержание объединения и, соответственно, повысит объем взносов».

Новый дачный закон и сопутствующие ему подзаконные акты, вдвое увеличат обязательные траты дачников и усложнят процедуру регистрации домов на садовых участках. При этом обещанного решения вопроса прописки в садовых домиках так и не случилось. Опрошенные порталом METRTV.ru эксперты рассказывают о том, как изменится жизнь дачников 1 января 2019 года и что надо успеть сделать до этой даты.

Основные положения закона « О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд » № 217-ФЗ (от 29.07.17) заработают с 1 января 2019 года (нормы закона, касающиеся водяных скважин, уже вступили в силу, но об этом ниже). Ещё на этапе обсуждения проекта закона представители Госдумы неоднократно заявляли, что в законе будут чётко прописаны правила регистрации построек в садах и огородах, а также зафиксирована возможность прописки на дачных участках. Ничего этого в итоговом варианте закона нет. Сегодня даже авторы законопроекта говорят, что основное его нововведение – чисто формальная смена терминов плюс уточнение сугубо процедурных вопросов по членству в садовых товариществах, голосованию и т.д.

Читайте также:  Рецепт голубцов с фаршем из пекинской капусты

Следует уточнить, что только на землях садовых товариществ может быть разрешено строительство капитальных домов (в которых, соответственно, можно прописаться).

Как зарегистрировать жилой дом по новому закону

Как ранее рассказывал портал METRTV.ru, построить частный жилой дом (с возможностью прописки) сегодня можно только на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешённым использованием «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС) или «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), а также на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Новый закон принципиальных изменений в описанный расклад не вносит. Согласно 217-ФЗ на огородных земельных участках (на территории ОНТ) можно возводить только хозяйственные постройки, предназначенные для хранения инвентаря и урожая. Строить жильё – временное или капитальное – нельзя. Хозяйственные постройки на землях ОНТ регистрировать не надо.

А вот на садовом земельном участке (на территории СНТ) согласно 217-ФЗ можно возвести «садовый дом» для сезонного проживания либо «жилой дом» – капитальное строение в котором возможна прописка. При этом в п.2 ст.23 нового закона говорится, что в СНТ капитальный дом можно построить, только если эта земля включена в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства». То есть возможность строительства капитального дома будет зависеть не только от разрешённого вида использования земель, но и от генплана, утвержденного муниципалитетом.

Как замечают юристы, норма о возможности капитального строительства только в соответствующих зонах (Ж-1, Ж-2 и т.д.) имеется и в ныне действующем дачном законе 66-ФЗ, но фактически она не работает. Муниципалитеты и регистрирующий орган ориентируются в основном на статус земли и разрешённое использование. Более того, если указанная норма действительно заработает, то строительство на садовых участках станет вообще невозможным. Ведь для таких участков пока не существует градостроительных регламентов. Впрочем, есть надежда, что необходимые изменения в сам закон или подзаконные акты будут внесены до вступления в силу 217-ФЗ.

При этом все эксперты сходятся в одном – владельцам построенных и зарегистрированных домов опасаться нечего.

Вступление в силу нового дачного закона ещё несколько удорожает и усложнит процедуру регистрации жилого дома в СНТ.

Следует отметить, что необходимость в разрешении на строительство формально возникает даже раньше вступления в силу 217-ФЗ. В марте 2018 года завершается действие « дачной амнистии » и разрешение на строительство становится обязательным для регистрации дома, построенного на дачном участке (на землях сельскохозяйственного назначения).

Ранее портал METRTV.ru опубликовал пошаговую инструкцию для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности на частный дом на землях ИЖС. Скорее всего, после вступления в силу нового дачного закона, эта инструкция станет актуальной и для садоводов, строящихся на сельской земле.

Как прописаться в садовом доме по новому закону

Авторы закона 217-ФЗ неоднократно заявляли, что их закон позволит навести порядок в вопросе прописки в доме, построенном на садовом участке. В частности говорилось, что сегодня прописаться на даче можно только по решению суда, который должен признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания. С принятием нового закона прописка в жилом доме на землях СНТ будет само собой разумеющимся делом… Однако в окончательной редакции нового дачного закона ничего о прописке не говорится.

Почему новый закон удвоит обязательные траты садоводов

С вступлением в силу 217-ФЗ все взносы садоводов должны будут проходить через расчетный счет. Передача налички на руки председателю товарищества – запрещена. Только перевод безналом через банковского операциониста, через банкомат или интернет-банк.

При этом, как замечает Надежда Локтионова, дополнительно расходы дачников увеличит рост налогов. Он не привязан к новому дачному закону, но фактически налоговая нагрузка вырастет параллельно с вступлением в силу 217-ФЗ.

Закон позволит перевести садовые участки в земли ИЖС

Согласно п. 12 ст. 54 закона 217-ФЗ, если садовое товарищество находится в границах населённого пункта и все дома в нем признаны жилыми, то собственники через обращение в местную администрацию добиться изменения статуса земель, на которых стоит СНТ, на земли населённых пунктов с разрешённым использованием ИЖС. В таком случае СНТ преобразуется в товарищество собственников жилья и живет по нормам Жилищного кодекса.

Впрочем, эксперты замечают, что, во-первых, без соответствующих подзаконных актов описанная схема работать не будет, а во-вторых, перевод «дачной» земли в статус ИЖС в разы увеличит размер земельного налога. Для сравнения: предельная ставка налога на садовые земли 0,3% кадастровой стоимости, а на земли ИЖС – 1,5%. Следовательно, если садоводы смогут прописаться в своих домах, то переходить из СНТ в ТСЖ им нет смысла.

Единственная норма 217-ФЗ вступившая в силу

С момента опубликования нового дачного закона (2 августа 2017 года) в силу вступили только нормы, касающиеся водяных скважин. Благодаря им теперь стало понятно, в каких случаях владельцу необходимо лицензировать свою скважину.

По отношению к новому закону большинство садоводов заняли выжидательную позицию. Конкретные выводы и мнения они берегут до выхода подзаконных актов и появления судебной практики по применению 217-ФЗ.

Комментировать
0 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector